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西安房價領漲全省 咸陽、寶雞、渭南相繼走高

來源:華商報2019-06-05 10:11:16

近日,第一財經發布的《2019城市商業魅力排行榜》顯示,西安排在成都、杭州、重慶、武漢之后,位居新一線城市的第五名。

隨著西安房地產市場的持續升溫,產業鏈條的相關環節也隨之悄然改變,商品住宅庫存去化降至四個月、土拍地價持續飆升、省內其他地區樓市相繼走高……

記者調查了解到,城市人口規模和經濟水平與各地區房價成正比,西安領漲全省,而寶雞、咸陽、渭南快馬加鞭,部分品牌樓盤價格已接近西安;漢中、安康、榆林等房價上漲明顯,新老城區價格差異比較大;而西安幾個非限購區以及周邊縣市大多上漲。

西安一馬當先

5月份備案均價16615元/平方米

5月16日,國家統計局發布的《2019年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》數據顯示,西安新建商品住宅價格指數同比上漲23.8%,位居全國第一,至此,西安房價已連續上漲38個月。

另據美城數據統計,2019年1-5月,全市商品住宅供應量同比下滑16.5%,整體去化周期保持在4個月左右。

業內人士表示,4-5月份,西安樓市依舊保持強勁勢頭,雖然網簽量環比有所回落,但這主要和今年以來住宅供應持續低位有關,從新房開盤去化來看,去化率環比持續提升,4月整體去化85%,5月去化持續走高,達87%。

從近期市場表現來看,位于秦漢新城的恒 大文化旅游城5月26日開盤,當天開盤成交均價高層為8700-9800元/㎡、小高層9800-10500元/㎡、洋房12000-20000元/㎡,3938套房源全部售罄,去化率100%;華潤置地·悅府上周完成登記,均價20924.79元/㎡,可售房源228套,實際意向登記1581人,核驗通過1390人,中簽率16.4%;保利天悅最近一批次可售房源均價17770元/㎡,可售套數392套,意向登記1256人,核驗通過1011人,中簽率25.8%等。

據統計,5月,西安市(含灃東)共計16個項目4424套房源進行了價格公示,從公示價格來看,當月西安樓市均價達到了16615元/㎡,環比上漲18%。

陜西省房地產研究會會長王圣學分析,從人口規模和各地經濟水平來看,全省各地的房價水平與之相匹配。西安的房地產開發量占據全省70%的市場份額,作為常住人口超千萬的省會城市,購買需求旺盛、加之造價成本的提高,房價上漲仍將是趨勢。

咸陽、寶雞、渭南快馬加鞭

部分品牌樓盤價格已接近西安

城市發展的GDP和總人口是衡量當地房地產發展的重要因素。除西安市以外,咸陽、寶雞、渭南在城市GDP和人口總數上在全省相對靠前。根據各城市2018年度的國民經濟和社會發展統計公報的數據顯示,從GDP總量來看,咸陽為2376.45億元、寶雞為2265.16億元,渭南為1767.71億元。從各市人口來看,渭南總人口最多,為532.77萬人,其次為咸陽,為436.61萬人,寶雞的總人口為377.1萬人。

咸陽

近年來,因西咸一體化,咸陽的房地產市場發展也一直緊跟著西安的步伐在不斷優化。根據中國房價行情網信息顯示,咸陽市5月份的房價9640元/㎡ ,環比上漲1.75%,從區域來看,咸陽湖周邊項目多為改善型,價格相對較高,例如國潤城均價22000元/㎡;品牌房企進入咸陽之后,項目所在地相對本地房企較為偏遠,例如恒大帝景的高層房源均價為8600-9400元/㎡,而咸陽市區內,本土口碑開發商的項目價格,大多在7000-8500元/㎡之間,部分品質一般項目均價則在7000元/㎡以下。

寶雞

中國房價行情網信息顯示,寶雞市5月份均價5871元/㎡,環比上漲0.58%。在寶雞從事房地產營銷的李波介紹,目前本土開發商的剛需項目,價格大多在4500-6000元/㎡之間,從2017年開始寶雞房價有了較為明顯的上漲,尤其是品牌房企進駐,成為拉動寶雞市整體房價的主要力量。

渭南

與寶雞房價相近。渭南5月份的均價5784元/㎡,環比上漲1.24%。而品牌房企在渭南的項目也不在少數,例如萬科、碧桂園、富力、保利等。據美城機構數據顯示,渭南是除西安之外陜西省人口最多的城市,但城鎮化率為48.5%,全省最低,人口紅利及發展空間較大,渭南房地產銷量處于高位,因貨幣化安置為全省最低,故漲幅有限。

美城機構的數據顯示,在2018年陜西各市的房地產開發投資中,寶雞、渭南、咸陽位列前三位,且在房地產量價走勢上,咸陽、寶雞商品房銷量逐年升高,整體呈現量價齊漲。其中,寶雞以201.83億元遠高于其他城市。

美城股份市場部總監沈瑋認為,在大城市承載力趨于飽和后,產業、人口等生產要素便開始向周邊城鎮遷移,尚未滿足的住房需求自然溢出至周邊衛星城市,因而隨著外溢效應的產生,都市圈與城市群將成為發展的主流趨勢。而在西安周邊各城市中,寶雞GDP總量、人口數位于全省前三,產業外溢,制造業發力,已開通高鐵,在西安1.5小時交通圈內;渭南人口全省除西安外第一,三產結構優化較好,第三產比例持續提高,在西安80Km內的第一圈層城市內;咸陽房地產開發投資最高,GDP第二,且距西安最近,有西咸一體化的優勢,在交通上與西安地鐵連通,這三個城市無疑是西安之外的房地產主力發展城市。

漢中、安康、延安、榆林緊隨其后

房價上漲明顯 新老城區價格差異大

在陜西地級市中,漢中、商洛、安康、延安、榆林等市人口基數基本相當,約300萬左右,房地產市場現狀也基本類似,除商洛外,其余城市房價都有所上漲,并存在新區、老城價格分化明顯的狀態。

漢中

據漢相地產監測,2019年1季度漢中的普通毛坯住宅均價是5510元/㎡,此均價包括大河坎區域,不含別墅洋房,取樣中的精裝房對精裝部分的價格進行了剔除。2017年12月份高鐵開通時,漢中房價為4426元/㎡,自高鐵開通以來房價“狂飆突進”。今年,漢中房價的宏觀表象為“緩漲”,但扣除成本上漲和貨幣貶值因素,基本上是“持平”甚至“微跌”。

漢相地產總經理甯志俊從人口、產業、經濟等方面分析,目前漢中房價與城市發展的匹配度較為合理,但下階段如果不注重產業、城市發展方面的問題,未來會出現較大頹勢。

他分析,首先,漢中由于歷史原因人口急劇老齡化的問題較突出,漢中經濟落后,掙錢難,所以外出人口較多,而吸引外地人口較少,在許多人心目中成了退休后“養老”的城市,這表明漢中嚴重缺乏活力,應該說是漢中的“不幸”。其次,漢中作為“南水北供”的水源地,許多產業限制發展,高附加值農業、度假康養型的深度旅游業剛剛起步,所以發展的空間很大,但當前仍較艱難。比如天坑的保護性開發并沒見提上日程,興漢新區的建設速度也有所減慢,這本是漢中旅游的兩個“引擎”,但并沒發揮出應有的力量。因此,經濟不振,尤其是發展機會的減少和中高收入就業崗位的不足,將會阻止漢中的人口增長,進而限制漢中房地產市場的發展。

甯志俊建議,漢中應千方百計地提振經濟,“反虹吸”,增加中高收入就業崗位,減少自身人口流失,“虹吸”周邊地市尤其是巴中、隴南人口,促進漢中的發展。此外,漢中盆地為整個秦巴地區最大的平原,可用于開發房地產的土地較為廣闊,土地成本較有優勢。

安康

吉屋網數據顯示,今年一季度,安康房地產市場成交均價5000-7000元/㎡的樓盤居多。目前,新房主要分布在城市新區,高新區成交均價6276元/㎡,漢濱區成交均價6189元/㎡。

安康地產人士介紹,安康房地產市場老城和新區分化較為明顯,老城區新房源供應寥寥無幾,新區品牌房企扎堆,新房源供應充足。房價呈現分化態勢,當地房企開發樓盤多以低價吸引購房者,但成交并不明顯,而從去年開始新進的品牌樓盤價格都居高不下,反而受當地購房者青睞。安康整體均價在5900元/㎡之間,但市場主力成交價格在7000元/㎡以上。

延安

安居客數據顯示,2019年3月,延安新房均價5480元/㎡,已經連續近四個月持平。房價從去年初到10月一直處于緩慢上升期,到年底突然快速上漲。據業內人士透露,延安存在老城和新區分化,老城價格波動基本不大,新區價格起點高,漲幅大,新區新房價格已經拉升至7000多元/㎡。

總體來看,延安、榆林的房價不再暴漲暴跌。陜北房價平穩為主,漲幅今年以來已經趨緩。

商洛

同等人口維度地級市中,商洛房地產市場現狀是一個例外,雖有萬達、碧桂園等品牌房企進駐開發,但是其房價水平依然徘徊在低水準,今年1月份,整體均價在3500-4000元/㎡,主要受其經濟基礎薄弱影響,價格和購買力都比較低迷。

西安非限購區及周邊縣市水漲船高

臨潼均價近萬元

大西安不斷外延,周邊縣市房價均深受影響,大多水漲船高。

臨潼

因距離西安主城區半小時車程、高鐵9號線支線等因素,該區域2019年后均價穩穩達到9585元/㎡。

楊凌

據安居客有關數據顯示,5月份,楊凌新房均價4820元/㎡,環比4月增長44.31%。目前在售的樓盤有2個,待售1個。其中楊凌綠地·世界城在售,面積區域為78-135㎡,價格區間為小高層5400-7100元/㎡,屬于精裝產品,洋房7200元/㎡屬于毛坯產品。

閻良

吉屋網統計數據中,閻良新房均價5383元/㎡,環比4月持平,但是從近一年曲線圖中可以看出,該區域漲幅比較大,截止4月份,區域內均價已漲到6131元/㎡,而在去年5月份,該區域的均價僅為4890元/㎡。

銅川

區域目前的房價均價為4900元/㎡,從曲線圖中看,該區域價格趨勢還算穩定,每月漲幅在100元/㎡左右。其中,銅川新區3月新建商品房住宅類最新均價約為5292.9元/㎡,商鋪最新均價約為15714元/㎡,依舊呈現銅川房價看新區的行情。

周至

5月新房均價4333元/㎡,環比4月增長0.77%。“周至由于產業支撐較弱,區域樓市呈現疲軟跡象。”創典全程信息中心部長劉蘭蘭表示。


編輯:張寧